بازسازی ساختمان تغییری در ساختار قدیمی سازه به نفع ایجاد جذابیت، به‌روز رسانی و افزایش قابلیت‌های آن است. در صنعت ساختمان، بازسازی به فرایندی اشاره دارد که در آن هدف بهبود یا مدرن‌سازی یک ساختمان کهنه، آسیب‌دیده یا ناقص است.
توجه کنید که بازسازی ساختمان با تجهیز آن فرق دارد. همچنین، این فعالیت در صنعت ساختمان، با ارائه و پیاده‌سازی طراحی جدید از دکوراسیون داخلی، چیدمان‌ها و یا تغییر کاربری و نوسازی ساختمان متفاوت است. در بازسازی ساختمان، هدف اصلی تغییر در وضعیت کنونی برای ایجاد بهبود و ثبات در سازه خواهد بود.
بازسازی شامل فعالیت‌های زیادی می‌شود و می‌توان آن را متناسب با هدف و شیوه انجام آن، به انواع مختلفی تقسیم‌بندی کرد. بخصوص، طراحی داخلی ساختمان از جمله فعالیت‌هایی است که در بازسازی و بهبود شرایط ظاهری و کاربری آن استفاده می‌شود. در این مقاله نگاهی کامل به مفهوم بازسازی ساختمان، انواع آن، روند اجرای آن، آیتم‌های بازسازی ساختمان و سایر موارد مرتبط به آن خواهیم داشت.
بازسازی ساختمان
بر اساس قواعد ساخت و ساز، اگر بازسازی ساختمان بیشتر از 25 درصد کل ساختمان را در بر بگیرد، آنگاه نوع بازسازی را از تغییر وسیع می‌نامند. توجه داشته باشید که بسته به میزان بازسازی ساختمان، ممکن است شما به انواع مختلف مجوز ساخت نیاز داشته باشید.
بخصوص، در بازسازی ساختمان‌های قدیمی، نقشه‌ها استاندارد نیستند و اگر بازسازی وسیع باشد، شما به تغییر نقشه‌هایی مانند لوله‌کشی گاز و آب، راه پله‌ها و …، نیاز دارید. بنابراین، اگر می‌خواهید تغییر زیادی در سازه خود ایجاد کنید، حتما به گزینه‌های قانونی و مجوزهای مورد نیاز فکر کنید و پیش‌بینی‌های متناظر را داشته باشید.
به ویژه، بسیاری از مردم خانه‌های قدیمی را با قیمت‌های پایین میخرند تا آن را بازسازی کنند و به استاندارد مورد نظرشان برسانند. در چنین مواردی نیز، شما باید از پایانکار قبلی، مجوزهای دریافت‌شده، نقشه‌های مبنا و امکان توسعه یا تغییر را جویا شوید تا با تغییر غیراصولی یا غیرقانونی، مجبور به پرداخت جریمه و حتی تخریب نشوید.
فرایند بازسازی ساختمان
اولین مرحله در فرایند بازسازی ساختمان، بررسی هزینه‌ها و امکان‌سنجی پروژه و اهداف آن است. صاحب خانه یا پیمانکار بازسازی ساختمان باید به دقت موانع موجود را بسنجند و قبل از شروع بازسازی، برای هرکدام از آنها راه‌حلی پیش‌بینی نمایند.
در گام بعدی، شما می‌توانید به گزینه دریافت وام بازسازی ساختمان فکر کنید. بانک مسکن (و بسیاری بانک‌های دیگر) برای بازسازی‌های مختلف تسهیلات و وام‌های متنوعی را عرضه می‌کند. متناسب با شهر، منطقه، نوع ساختمان و آیتم‌های بازسازی ساختمان میزان وام قابل دریافت متغیر خواهد بود.
ایمن‌سازی قبل از بازسازی ساختمان
به یاد داشته باشید که آیتم‌های بازسازی ساختمان ممکن است سبک یا سنگین باشند و بسته به شدت آنها، شما باید سازه خود و حتی سازه‌های اطراف را در مقابل آسیب‌های جانبی ایمن سازید. برای مثال، اگر قرار است ستونی را تغییر بدهید، باید مطمئن باشید که سقف آسیب نمی‌بیند و به فاجعه‌ای ختم نمی‌شود.
دریافت اطلاعات از نحوه ایمن‌سازی و نیاز به آن باید توسط کارشناس سازه، مهندسان عمران و معماران کارکشته انجام شود. طراحی‌های دوباره باید بر مبنای پتانسیل ساختمان و طراحی‌های پیاده‌سازی شده قبلی انجام گردد.
امروزه قوانین زیادی برای ایمن‌سازی ساختمان‌ها درنظر گرفته شده‌اند و غفلت از آنها به پرداخت جریمه و عدم دریافت پایانکار می‌انجامد. برای مثال، ساختمان‌های با متراژ بالا در صورتی که بازسازی وسیعی در آنها صورت گیرد، حتما باید در مقابل وقوع آتش‌سوزی ایمن‌سازی شوند، در غیر اینصورت بازسازی ساختمان شما تأیید نخواهد گردید.
مطالعه و تعریف جزئیات مورد نیاز برای بازسازی ساختمان
در مرحله بعدی شما باید نوع مواد و کالاهایی را تعیین کنید که قرار است در بخش‌های مختلف از ساختمان و در مراحل مختلف بازسازی ساختمان خریداری و استفاده شوند. توجه کنید که یافتن منابع درست و مواد مرغوب نیاز به تجربه و تخصص استادکار دارد.
اگر قرار است خانه خود را بازسازی کنید و موادی که در آن استفاده می‌کنید کیفیت مناسبی نداشته باشند، نتیجه چندانی از بازسازی ساختمان نخواهید گرفت و دکوراسیون و بازسازی ساختمان شما بهبودی در شرایط سازه ایجاد نمی‌کند.
آیتم‌های بازسازی ساختمان
بسته به هدف شما، آیتم‌های بازسازی ساختمان متغیر و فرایند انجام آنها متمایز است. بهبود ظاهر بیرونی و طراحی داخلی ساختمان، کاهش مصرف انرژی از طریق بهینه‌سازی شیوه استفاده انرژی در خانه، تغییر کاربری اتاق‌ها و حذف یا تحدید یکی به نفع دیگری، ازجمله آیتم‌های بازسازی ساختمان هستند که ممکن است هدف شما در این تغییر باشد.
متناظر با هرکدام از آیتم‌های بازسازی ساختمان، هزینه، شیوه اجرا، مجوزهای موردنیاز، ایمن‌سازی لازم و …، متفاوت خواهد بود. مهم‌ترین بررسی اولیه درباره این آیتم‌های بازسازی ساختمان، میزان هزینه موردنیاز برای هرکدام، شدنی بودن تغییر و عواقب و نتایج حاصل از هرکدام از تغییرات است.
بسیاری از آیتم‌های بازسازی ساختمان تنها یک فکر خام در ذهن صاحب خانه هستند و به‌دلایل مختلفی چون وضعیت پایه‌ای سازه و قوانین شهری، امکان پیاده‌سازی آنها نیست. برای جلوگیری از صرف زمان و هزینه بر روی اینگونه آیتم‌های بازسازی ساختمان، حتما از تجربه مشاوران این حوزه بهره بگیرید.
انواع بازسازی ساختمان
صاحبان ساختمان‌ها غالبا هزینه‌های کلانی را صرف ارتقاء ساختمان خود، ایمن‌سازی آن و امکان بهره‌برداری بیشتر از آن می‌کنند. اما این تغییر در چیدمان و اجزاء سازه همیشه سودآور نیست و انواع بازسازی ساختمان به انواع نتایج مختلف منجر می‌شود.
1- بازسازی ساختمان به منظور ایجاد نیازهای پایه
وقتی وارد یک خانه می‌شوید، اصلی‌ترین مواردی که احساس می‌کنید هر خانه باید داشته باشد کدامند؟ این‌ها آیتم‌های پایه برای سازه هستند که از هر خانه استانداردی انتظار می‌رود. موارد زیر از جمله آیتم‌های اساسی برای یک ساختمان ایمن و مطلوب زندگی هستند:
- سقفی سالم که تخریبی در آن دیده نمی‌شود و نشانه‌های نشت آب یا شکاف‌های وسیع ندارد
- کف منسجم و هموار
- سیستم لوله‌کشی کارا با کمترین میزان از اشغال فضای خانه
- تفکیک مناسب فضای ساختمان به اتاق‌های مختلف
- سیستم روشنایی مناسب با کمترین نقاط کور
- سیستم گرمایی کافی برای قسمت‌های مختلف خانه
2- دکوراسیون و بازسازی ساختمان
در سطح بعدی، رابطه دکوراسیون و بازسازی ساختمان وجود دارد. توجه کنید که ما دو نوع دکوراسیون داریم:
- دکوراسیون داخلی ساختمان
- دکوراسیون خارجی یا نمای ساختمان
در حالت اول، هرچقدر فضای داخلی ساختمان بازتر، در دسترستر و تفکیک مناسب‌تری از اتاق‌ها موجود باشد، امکان طراحی داخلی ساختمان بهتری ایجاد می‌شود. برای مثال، اگر آشپزخانه به هردلیلی کنج‌های زیادی داشته باشد، شما امکان استفاده از کابینت‌ها و تجهیزات متنوع آشپزخانه را ندارید.
از طرفی، رابطه نزدیکی بین نمای بیرونی ساختمان و چشم‌نوازی آن وجود دارد. در اکثر انواع بازسازی ساختمان، طراحی نمای بیرونی جزء اصلی‌ترین آیتم‌های بازسازی ساختمان است، چرا که اولین معرفی ساختمان از نمای بیرون آن شروع می‌شود.
3- بازسازی یا مرمت هنری ساختمان
در این نوع از بازسازی ساختمان، هدف تلفیق هنر با اجزاء مختلف سازه است. معمار تلاش خواهد کرد که رنگ‌ها، شکل‌ها، چیدمان‌ها و زاویه‌ها را به گونه‌ای تعریف کند که زیباترین چهره داخلی و خارجی از ساختمان ارائه شود.
بخصوص، نازک‌کاری‌ها و پوشاندن قسمت‌های نامطلوب مانند لوله‌کشی‌های طولانی بر دیوارهای ساختمان، از مهم‌ترین تغییراتی است که در این نوع از بازسازی ساختمان اجرا می‌شود. درنهایت، هدف از این تغییر، ایجاد رنگ و رویی تازه از ساختمان، بدون تغییر بنیادی در وضعیت دیوارها، ستون‌ها و اسکلت ساختمان است.
4- بازسازی بنیادی ساختاری
در این نوع از بازسازی ساختمان، هدف ایجاد یک تغییر بنیادی در چیدمان قسمت‌های مختلف ساختمان است. به ویژه، دیوارها ممکن است تخریب یا ایجاد گردند، سقف ممکن است بازسازی شود، ستون‌ها جابه‌جا شوند، سیستم تأسیسات از نو طراحی شود یا اینکه دسترسی پارکینگ و نوع نما کاملا عوض شود.
پیمانکار بازسازی ساختمان
مطمئنا همه افراد جامعه آگاهی‌ها و تجربه لازم برای ایجاد تغییرات کلی و حتی جزئی در ساختمان خود را ندارند. بنابراین، بهره‌گیری از تجربه پیمانکار بازسازی ساختمان یک گزینه مناسب برای جلوگیری از هدر رفت انرژی، هزینه و حتی متراژ ساختمان است.
پیمانکار بازسازی ساختمان کسی است که تجربه طولانی و با مبنای علمی در ایجاد و بازسازی ساختمان دارد و با تمام زوایای این فعالیت مهندسی آشناست. چنین شخصی، قوانین سازه را به خوبی می‌داند، با شهرداری‌ها سال‌ها کار کرده است و می‌تواند در تمام مراحل مشاوره‌های مناسبی برای تغییر یا ممانعت از آن به شما بدهد.
یکی از اصلی‌ترین خدماتی که یک پیمانکار بازسازی ساختمان به شما خواهد داد، امکان‌سنجی اجرای اهدافی است که شما برای ساختمان خود در سر دارید. مطمئنا هر آنچه که به آن فکر می‌کنید را نمی‌توان در عمل پیاده سازی کرد؛ پیمانکار بازسازی ساختمان با دانش و تجربه‌ای که دارد، پتانسیل‌ها را می‌سنجد، نیازها را برآورد می‌کند و گزینه‌های جایگزین را به اطلاع شما می‌رساند.
طراحی داخلی ساختمان
در نهایت، هدف از بازسازی ساختمان، ارائه چهره‌ای زیباتر از ساختمان با حفظ ایمنی در آن است. طراحی داخلی ساختمان همان طرح زیبایی بر چهره داخلی ساختمان است. تمام تغییرات فیزیکی که در اجزاء داخلی ساختمان قابل ایجاد است، زیرمجموعه‌هایی از طراحی داخلی ساختمان هستند.
تغییر نازک‌کاری‌ها، رنگ دیوارها و گچ‌کاری‌های انجام شده در آنها، طراحی دوباره چیدمان کابینت‌ها، بازسازی سیستم لوله‌کشی و روشنایی ساختمان، طراحی کف اتاق‌ها و وسایل مورد استفاده در آنها و بسیاری دگرگونی‌های دیگر، از جمله تغییراتی است که می‌توان در طراحی داخلی ساختمان ایجاد کرد.
توجه کنید که طراحی داخلی ساختمان با طراحی دکور منزل متفاوت است. در طراحی دکور شما به چیدمان افزونه‌های داخل ساختمان مانند مبلمان، کاغذ دیواری‌ها و …، می‌پردازید. اما در طراحی داخلی ساختمان هدف تغییر در فیزیک و چیدمان بنیه‌های ساختمان مانند ستون‌ها، دیوارها، راه‌پله‌ها و …، است.
بازسازی ساختمان در تهران
در تهران قوانین خاصی برای ایجاد تغییر در سازه‌ها وجود دارد. بخصوص ترافیک و وضعیت تراکم جمعیتی تهران باعث می‌شود که مراحل و شیوه بازسازی ساختمان در تهران متفاوت از شهرهای دیگر باشد. بنابراین، برای بازسازی ساختمان در تهران شما به دانشی مختص این کلان‌شهر نیاز دارید.
برای مثال، اطلاع از ساعات عبور و مرور کامیون‌ها و قوانین متناظر با آنها، جریمه‌ها و مجوزهای بازسازی ساختمان در تهران میتوانند بسیار سرسام آور و غیرقابل ردگیری باشند. پیمانکار بازسازی ساختمان که سال‌ها در تهران به این فعالیت مشغول بوده، به تمام زوایای این فعالیت‌ها آشناست و میتوانند با کمترین میزان سردرگمی و صرف هزینه، بازسازی مناسبی را برای شما حاصل کند.
در تهران، قیمت زمین و خانه به صورت لحظه‌ای عوض می‌شود و متناظر با این تغییر، هزینه دریافت مجوز و پیاده‌سازی اهداف بازسازی ساختمان نیز تغییر خواهد کرد. تنها کافی است که پروژه بازسازی ساختمان شما از 1 ماه به 2 ماه تبدیل شود تا هزینه خرید مصالح و اجرای آنها چند ده درصد بالا رود.
تورم عاملی است که اگر متناسب با سرعت تغییر آن عمل نکنید، تغییر در قیمت مواد اولیه شما را غافلگیر خواهد کرد. بخصوص بازسازی ساختمان در تهران به یک زمان‌بندی و کنترل پروژه دقیق و مطالعه‌شده‌ای نیاز دارد که با ادغام دانش مهندسی و تجربه، بیشترین تغییرات را با کمترین هزینه‌ها نتیجه دهد.
دیدن نمونه کارهای بازسازی ساختمان توسط گروه معماری اویز
مجوزهای شهرداری برای بازسازی ساختمان
یکی از سخت‌ترین قسمت‌های انجام بازسازی ساختمان، دریافت مجوزهای متناظر با آن از شهرداری است. اگر با این مجوزها و توجیه هرکدام آشنایی نداشته باشید، یا با تعطیلی کارگاه بازسازی مواجه می‌شوید، یا اینکه جریمه‌های نجومی شامل حالتان می‌شود.
موارد زیر ازجمله فعالیت‌هایی هستند که برای انجام آنها شما نیاز به دریافت مجوز خاصی از شهرداری دارید:
- ایجاد تغییر مشخصی در نقشه ساختمان: اگر بخواهید چیدمان دیوارها را تغییر دهید، ستونی را بردارید یا قراردهید یا مواردی مشابه این‌ها، حتما به مجوز شهرداری نیاز خواهید داشت. بخصوص اگر بخواهید در نمای بیرونی تغییری اساسی ایجاد کنید، پنجره‌ها را جابه‌جا کنید یا بالکن ساختمان را حذف یا ایجاد کنید، شما به مجوز بازسازی از جانب شهرداری نیاز دارید.
- تخریب قسمتی از ساختمان: بخصوص اگر بخواهید بخشی از سازه خود را تخریب کنید، باید با هماهنگی شهرداری اقدام کنید.
- تغییر کاربری کلیت یا بخش‌هایی از ساختمان: اگر هدف شما ایجاد یک مغازه در قسمتی از ساختمان خود است یا می‌خواهید مغازه‌ای را حذف و به متراژ خانه اضافه کنید، حتما به مجوز شهرداری نیاز خواهید داشت. به‌ویژه، ایجاد متراژهای تجاری با منع بیشتری همراه است و زمان و هزینه بیشتری را باید صرف آنها کرد.
- ایجاد آیتم‌های جدید مانند پارکینگ یا در ورودی: درصورتی که پارکینگ ندارید، یا کوچک است و بخواهید آن را توسعه دهید، حتما به مجوزهای متناظر نیاز دارید. همچنین، تغییر در محل قرار گرفتن درها نیازمند کسب اجازه از شهرداری است.
شیوه دریافت مجوزهای بازسازی ساختمان
برای دریافت مجوزهای ساختمان از سازمان‌های مختلف، قبل از هر چیز دیگری، شما به مدارک موردنیاز برای بررسی وضعیت و امکان دریافت مجوز نیاز دارید. توجه داشته باشید که فرایند دریافت مجوز از هر کدام از سازمان‌ها ممکن است هفته‌ها و ماه‌ها طول بکشد و اگر امکان‌سنجی درستی انجام نداده باشید، فقط وقت و هزینه خود را هدر داده‌اید.
درواقع، برای هرگونه تغییری باید پتانسیل سازه، قوانین ابنیه، میزان و نوع تغییرات ممکن و …، بر دریافت مجوز را مورد توجه قرار دهید. هیچ سازمانی برای شما امکان‌سنجی بازسازی ساختمان انجام نمی‌دهد، آنها یا مجوز را ارائه می‌دهند یا تقاضا را رد می‌کنند.
بنابراین، برای آگاهی از مدارک مورد نیاز، شیوه دفاع از درخواست خود، توضیحات لازم برای تقاضای دریافت مجوز و موارد دیگر، باید از یک مشاور یا پیمانکار ساختمان کمک بگیرید.
مراحل دریافت مجوز از شهرداری
پس از ارائه تقاضای خود برای دریافت مجوز و پرکردن فرم‌های لازم، مراحل کلی زیر باید طی شوند تا به درخواست شما رسیدگی گردد:
- صدور دستور بازدید از ساختمان شما
- ارجاع به بخش بازرسی و گشت شهری
- دریافت نوبت بازدید پس از پیگیری مالک یا نماینده او
- حضور مالک یا نماینده او در روز بازدید برای توضیح شرایط و پاسخگویی به سوالات بازرس
- تهیه گزارش تکمیلی توسط کارمند شهرداری
- بررسی گزارش و مدارک تحویل‌شده توسط واحدهای بازسازی شهرداری
- کنترل وضعیت سازه از نظر پرداخت عوارض و مالیات و سایر هزینه‌ها
- تشکیل پرونده در صورت امکان ایجاد بازسازی با شرایط توافق شده
- دریافت امضاء از جانب واحدهای مختلف شهرداری
- صدور مجوز توسط شهرداری
هزینه‌های بازسازی ساختمان
در اولین گام برای برآورد هزینه‌ها، باید به دو مولفه اصلی در بازسازی ساختمان بپردازید:
- هزینه مواد اولیه
- هزینه اجرا توسط نیروی انسانی
هزینه مواد اولیه
متاسفانه وضعیت به شکلی است که وقفه‌ای کوتاه در اهداف ساخت‌وساز، منجر به پرداخت‌هایی بسیار بالاتر از پیش‌بینی می‌شود. به‌عبارتی، اگر قرار است مواد اولیه‌ای چون سنگ، ماسه، لوله، میلگرد و …، را اکنون با قیمت x بخرید، همین مواد را یک ماه بعد باید با قیمت x+y بخرید.
بنابراین، برآورد درست قیمت‌ها یک امر بسیار حیاتی است. بسیاری از افراد به‌دلیل عدم توانایی در برآورد درست هزینه‌ها، با پروژه‌های نیمه‌کاره خود مواجه شده‌اند. بهترین تصمیم برای عدم مواجهه با چنین شرایطی، بهره‌گیری از دانش و تجربه پیمانکار بازسازی است.
هزینه اجرا توسط نیروی انسانی
در مرحله بعد از برآورد هزینه‌ها، باید به دستمزد استادکارها، طراحان، کارگران و …، فکر کنید. همچنین، شما باید تعادلی بین سطح تجربه استادکارها و دستمزد آنها ایجاد کنید تا با پرداختی بهینه، نتیجه مطلوب را تحویل بگیرید.
درنهایت، بازسازی ساختمان یک فعالیت طاقت‌فرساست که به صبوری شما در تمام مراحل نیاز دارد. بخصوص، همیشه آماده بروز هزینه‌ها و فعالیت‌های خارج از برنامه باشید، چراکه قرار است یک سازه کهنه را تغییر دهید و ممکن است هر شرایطی در روند انجام بازسازی پیش بیاید.
همچنین، ایمن‌سازی روند اجرای انواع بازسازی مهم‌ترین بخش از انجام این فعالیت ساخت‌وساز است. ساختمان‌های زیادی بوده‌اند که با اندکی غفلت در اجرای طرح‌های بازسازی، به محل وقوع حوادث ناگوار انسانی و مالی بدل شده‌اند. بنابراین، ایمنی را اولویت قرار دهید و سایر مراحل را منوط به اجرای 100 درصدی اصول ایمنی کنید.
